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经济参考报:警惕新一轮?#32771;?#19978;涨

编辑:suyuyek 浏览:1386次 2019-04-17 15:10:29 来源:经济参考报 | 作者:盛松成 宋红卫

经济参考报:警惕新一轮?#32771;?#19978;涨

目前我国房地产市场调控思路和措施是正确的。调控重点在于稳定?#32771;郟?#32780;非打压?#32771;邸?#25511;制住?#32771;?#30340;同时,通过振兴实体经济,不断提高居民的收入水平,使得未来居民收入的增长长期超过?#32771;?#30340;上涨,不断缩小?#32771;?#25910;入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,从根本上解决我国?#32771;?#36807;高的问题,实现房地产市场长期健康发展。

2019年春节后不少媒体披露房地产市场开始回暖。从3?#36335;莘考?#21464;动趋势看,确实有?#24605;?#35937;。国家统计局公布的70个大中城市商品住宅价格变动中,无论新建住房还是二手住房均有不同程度的上涨,其中三?#21335;?#22478;市上涨趋势比较明显。即使政策严控,?#32771;?#20381;然上涨,这也意味着未来稳定?#32771;邸?#38450;止?#32771;?#36827;一步上涨的压力较大,调控的任务依然艰巨。从区域结构来看,3?#36335;藎?#19977;?#21335;?#22478;市?#32771;?#29615;比上涨比较明显,需重点关注。

从宏观经济?#38382;?#26469;看,经济企稳,企业信心增强,户籍制度改革加快城市人口落户,货币政策也将保持流动性合理充裕。?#34892;?#22478;市开始出现房地产调控政策微松的迹象。尽管还没?#34892;?#25104;大范围的楼市放松,但这一趋势需要关注。

为了我国房地产市场?#20013;?#20581;康的发展,我?#20999;?#35201;坚持房地产调控不动摇:

第一,以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展;第二,防止市场?#24335;?#20877;?#26410;?#37327;流入房地产领域;第三,加强房地产市场调控的“预期管理?#20445;?#25197;转?#32771;?#21482;涨不跌的预期;第四,保持?#32771;?#38271;期平稳,以经济发展和居民收入增速长期高于?#32771;?#28072;幅的方式从根本上解决中国的房地产泡沫和高?#32771;?#38382;题,使房地产市场与经济发展和解决民生问题形成良性循环。

我国?#32771;?#19978;涨趋势

三线城市新建住宅价格上涨趋势明显。从国家统计局公布的2019年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看,一线(4个)、二线(31个)、三线(35个)城市新建商品住宅销售价格同比上涨分别为4.2%、12.2%和11.4%,环比上涨分别为0.2%、0.6%和0.7%;一二线城市环比涨幅比上月均下降0.1个百分点,而三线城市环比涨幅比上月扩大0.3个百分点。

二三线城市二手住宅价格涨幅较高。从国家统计局公布的2019年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看,一线、二线、三线城市二手商品住宅销售价格同比上涨分别为0.5%、8.2%和8.4%,环比上涨分别为0.3%、1.2%和0.5%。

从禧泰网公布的中国?#32771;?#34892;情(中国房地产业协会主办)来看,2019年3?#36335;?41个城市中,二手住宅价格同比出现上涨的城市为310个,占比达到90.9%,从环比数据来看,199个城市出现上涨,占比达到58.4%,并且涨幅比较靠前的城市也主要集中在三?#21335;?#22478;市。

近期房地产市场回暖的背景

我国房地产市场受宏观经济?#38382;?#21450;政策的影响较大,目前情况总体有利于?#32771;?#19978;涨。

首先,宏观经济企稳,企业信心增强。国家统计局公布2019年3?#36335;軵MI(中国制造业采购经理指数)为50.5%,较2?#36335;?#30340;49.2%明显回升,创5个月新高。制造业PMI在连续3个月低于临界点后重返扩张区间,?#20174;?#32463;济整体景气度?#20852;?#25913;善。基建投资带动整体投资稳定增长,制造业结构不断优化,民营企业获得政策支持,经贸关?#21040;?#27573;性缓和。

其次,加强货币和财政与其他政策之间的协调,保持流动性合理充裕。2019年4月12日,央行公布金融数据显示,3?#36335;軲2增速为8.6%,环比上升0.6个百分点。中国人民银行货币政策委员会2019年第一季度例会提出,坚持逆周期调节,进一步加强货币、财政与其他政策之间的协调,稳健的货币政策要松紧适度,把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌?#20445;?#21516;时保持流动性合理充裕,广义货币M2和社会融?#20351;?#27169;增速要与国内生产总?#24471;?#20041;增速相匹配。

第三,户籍制度改革加快城市人口落户。2019年4月8日,发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,加大户籍制度改革力度,突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作,城区常住人口100万至300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

第四,部分城市房地产调控政策有微松的迹象。随着“因城施策”进一步贯彻落实,地方城市有了更大的自主决策权。部分城市取消了限售政策,?#28909;綰试蟆?#22826;原;部分城市土地拍卖政策出现松动,?#28909;?#38428;阳、?#26412;?#21414;门;部分城市降低了购房门槛,?#28909;?#26477;州、珠海。多地还出现首套房贷款利率下调及?#24335;?#30417;管力?#30830;?#26494;的现象。

坚持房地产调控不动摇警惕新一轮?#32771;?#19978;涨

目前部分城市房地产市场已经出现回暖态势,并且宏观经济?#38382;?#20063;有利于?#32771;?#19978;涨。我们认为,应坚持房地产调控不动摇,谨防新一轮?#32771;?#19978;涨。

纵观我国十几年来的房地产调控,一个明显的特征是,经济下行时放松调控以拉动经济,?#32771;?#19978;涨过快时则加强调控来平抑上涨,政策始终在两者间反复和摇摆。“放松调控+充裕的流动性”是?#32771;?#19978;涨的重要条件,?#28909;?008年后放松楼市调控和货币市场流动?#28304;?#37327;释放造成?#32771;?#19978;涨,导致2010年的楼市调控。2014年四季度后放松楼市调控和几次降准?#36842;?#21518;,开启了2015年新一轮的?#32771;?#19978;涨,这也是本轮房地产调控的背景。

坚持房地产市场调控不放松,巩固得来不易的调控成果,这意味着房地产业增加值对于GDP的贡献?#24335;?#21463;到一定影响,?#19981;?#24433;响到地方财政的卖地收入。虽然调控有代价,但我们仍应坚持调控不动摇,谨防重蹈覆辙。实际上,?#32771;?#31283;定,哪怕是小幅下跌也不会对经济增长有太大影响。通过增加供给(包括租赁住房)来满足刚需群体的需求,在一定程度上也能保障房地产投资和销售的基本平稳。

我们呼吁通过市场配置?#35797;矗?#20294;房地产调控不仅关系到经济发展,而且与国计民生息息相关,所以政府的合理、适度调控是必要的。

促进房地产市场健康发展的建议

其一,以供需相结合的方式促进房地产市场健康发展。长期以来,我国房地产调控重需求抑制、轻供给疏导。前者?#20857;?#24471;短期效果,后者能获得中长期效果且有利于稳定公众预期。因此我们要注重供给调控与需求调控相结合。

单单需求端的调控仅仅?#21069;?#38656;求提前或者延后释放,是“治标不治本”的权宜之计,不能从根本上解决房地产市场供需失衡的问题。如果需求端?#20013;?#25233;制,就会形成购买力的?#25226;?#22622;湖?#20445;?#19968;旦政策松动,需求集中释放,就会对市场造成冲击。因此,为了保证房地产市场健康?#20013;?#21457;展,必须坚?#27490;?#38656;相结合的调控方式,合理?#23454;?#22320;增加房地产供给。

其二,防止?#24335;?#20877;?#26410;?#37327;流入房地产领域。房地产作为?#24335;?#23494;集型行业与金融业关联性较强,近年来这一趋势不断增加。从投入产出表可以计算出,金融业始终位居房地产业直接消?#21335;?#25968;排名的首位,并且系数从2002年的0.077上升到2012年的0.105。这一系数的变化?#20174;?#20102;房地产业的金融属性在不断增加,即房地产行业的投资属性不断提高。

wind公布的上市公司数据显示,房地产行?#36842;?#21806;毛利润始终高于工业行业。2009年二者毛利率差值为21.7个百分点。随着房地产调控的?#20013;?#24046;值?#20852;?#23567;的趋势,但截至2018年前三季度(2018年A股上市房企年报未全部公?#36857;?#20108;者毛利润率差值仍有16.9个百分点。较大的毛利润率差会吸引大量?#24335;?#36827;入房地产领域。只有加强房地产调控不放松,把房地产行业的利润率调整到各行业平均利润率的大致水平,才能实现?#24335;?#22312;房地产行业和实体制造业之间的合理配置。

其三,加强预期管理,扭转?#32771;?#21482;涨不跌的预期。预期是影响市场主体行为的重要因素。然而,市场预期并不全都是理性的,短期内也并非都向基本面回归。由于预期具有自我实现和加强的机制,单边预期往往使市场超调。

预期管理对于?#32771;?#35843;控尤为重要。当前以需求管制为主的调控手段,不仅没有改变公众对?#32771;?#19978;涨的预期,反而强化了这一预期。本轮房地产调控之严厉,可谓史无前例。?#32771;?#36807;快上涨的势头已被明显遏制,我国?#32771;?#39044;期也发生了一定变化,这是过去三年来房地产调控取得的巨大成绩。但是从历史经验看,?#32771;?#35843;控成果初现即停止调控,致使?#32771;?#19978;涨预期再现,不乏先例。为防止前功尽弃,重蹈覆辙,我国目前和未来数年?#21152;?#35813;坚持调控不动摇,扭转?#32771;?#21482;涨不跌的预期。

其四,以经济发展和居民收入增速长期高于?#32771;?#28072;幅的方式从根本上解决我国的房地产泡沫和高?#32771;?#38382;题。美国和日本调控?#32771;?#27873;沫具有着眼短期、被动调整、波动剧?#19994;?#29305;征,为此也付出了很大代价。1991年日本楼市泡沫破裂,?#32771;?#30701;期内暴跌。当年首都圈和京畿圈新房均价一?#30830;?#21035;达到106.4万日元/平方米和102.7万日元/平方米,1992年这两个地区?#32771;?#20998;别下降了34%和49%,并进入连续十几年的下降期。房地产市场风?#38556;?#37329;融市场及实体产业传导,导致日本经济结束了高速发展的?#24179;?#26102;期,陷入了20多年的低速发展。2007年美国?#26410;?#21361;机时?#32771;?#22823;跌,2008年12月标?#35745;?#23572;20个大中城市?#32771;?#25351;数为150.54,较2007年1月(202.31)下降了26%,并进入连续六年的下降期,并造成经济多年的低增长。

与美、日的土地私有制不同,我国土地是国有的。我国政府因此也具备了比美、日更强大的土地供给调控能力。调控效果取决于政府的决心。如果供给主动去匹配需求,就能稳定房地产市场,确保调控成功。近两年的调控实践也已证明了这一点。

目前我国房地产市场调控思路和措施是正确的。调控重点在于稳定?#32771;郟?#32780;非打压?#32771;邸7考?#25910;入比是一个比值,化解房地产市场风险不仅可以通过降低分子(?#32771;郟?#36824;可以通过增加分母(收入)。控制住?#32771;?#30340;同时,通过振兴实体经济,不断提高居民的收入水平,使得未来居民收入的增长长期超过?#32771;?#30340;上涨,不断缩小?#32771;?#25910;入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,从根本上解决我国?#32771;?#36807;高的问题,实现房地产市场长期健康发展。我国长期、平稳消除房地产泡沫将创造历史奇迹。(作者:盛松?#19978;?#20013;国人民银行调查统计司原司长 宋红卫为同策房产咨询股份有限公司研究员)返回品博网首页>>

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